У Раді стартувала чергова земельна епопея.
16 березня парламент почав розглядати в другому читанні законопроєкт №2194 про передачу земель місцевим громадам. Слідом за ним депутати повинні взятися за ще один проєкт з земельного пакету – №2195 про земельні електронні аукціони.
Втім, процес застопорився, так як до законопроєктів подано більше 3000 поправок.
Але Рада має намір розглядати їх до переможного кінця. Хоча не виключено, що на всі поправки знадобиться до 3-4 тижнів, а то і більше.
Чому ці проєкти такі важливі?
По-перше, вони готують базу для відкриття ринку землі. У проєкті №2194 прописано, як саме буде йти передача землі на місцях. Власне, це ті землі, які територіальним громадам давно обіцяв президент Зеленський. Йдеться як мінімум про 2 млн гектар, і їх місцева влада зможе продавати сама.
По-друге, з прийняттям “земельного пакету” пов’язане виділення 700 млн доларів від Світового банку (кредит на політику розвитку для економічного відновлення був узгоджений для України влітку 2020 року). З урахуванням того що з грошима від МВФ поки повна невизначеність, а позики на зовнішніх ринках капіталу для України дорожчають, це чи не єдина можливість хоча б частково вирішити проблеми з наповненням бюджету.
Втім, в земельних законопроєктах закладено чимало скандальних норм, які можуть запустити не ринок, а справжній дерибан землі. І навіть допустити до скуповування українських чорноземів іноземців, хоча раніше у Зеленського це виключали.
Місцевий переділ
Ключовим для просування земельної реформи є законопроєкт №2194. Документ був поданий в Раду ще в жовтні 2019 року і, через два місяці, прийнятий в першому читанні. Але після цього просування проекту застопорилось – його засипали більш ніж трьома тисячами поправок, а друге читання переносили.
Хоча, на перший погляд, документ повинен навести порядок в земельних питаннях – зокрема, що стосуються угідь територіальних громад, з якими завжди було багато плутанини.
Проєкт спрощує передачу земель місцевим громадам і усуває бюрократичну тяганину по вирішенню земельних питань.
Зрозуміло, що місцеві влади його всіляко підтримують.
Як відзначили в Асоціації міст України, зараз є цілий ряд проблемних питань, зокрема по землям за межами населених пунктів. Так, нерідко землі передаються таким собі “третім особам” без урахування інтересів громад, часто неможливо взагалі чітко визначити межі земель, що належать ОТГ. А процедури узгодження земельної документації непрозорі і містять корупційні ризики. Як вважають в АМУ, більшість цих проблем якраз і може вирішити проєкт №2194.
Він прописує такі норми:
-
Передачу земель в межах міст і за ними в розпорядження місцевих ОТГ;
-
Місцева влада повинна буде розробити детальні плани територій, закріпивши межі земельних ділянок;
-
Територіальна громада зможе контролювати розподіл земель і їх статус;
-
Місцева влада зможе змінювати цільове призначення землі, в тому числі сільськогосподарської;
-
Вся документація із землеустрою буде у відкритому доступі;
-
Спрощується доступ до землі для громадян і бізнесу за рахунок скасування “зайвих” дозволів і дублювання процедур перевірки землеустрою.
У проєкті №2195 уточнюється процедура проведення електронних аукціонів.
“Ці два законопроєкти завершують процес земельної децентралізації і фіналізують земельну реформу. Завдяки проєкту №2194 управління землями на місцях стане більш прозорим, а земельні послуги – простими. Проєкт №2195 дозволить відстежувати, хто стане власником або орендарем землі, тобто її передача стане прозорою. Ми підтримуємо.”, – заявив заступник голови Всеукраїнської аграрної Ради Денис Марчук (примітно, що в свій час ВАР виступала проти земельної реформи і організовувала з цього приводу протести на місцях).
Але фактично найголовніше в земельному пакеті – закріплення угідь за місцевими громадами. Про які саме масиви землі йдеться, точно ніхто не знає. Спочатку мова йшла про 7-10 млн гектарів, пізніше стала фігурувати цифра в 2 млн. Так як, за даними Держгеокадастру, щонайменше 5 млн гектарів в минулі роки вивели з держвласності і пустили по схемам.
Навіть 2 млн гектарів – це великий куш. Якщо припустити, що з відкриттям ринку землі гектар коштуватиме тисячу доларів, на місцях зможуть розпродати угідь на 2 млрд доларів.
Власне, ця сума цілком зможе примирити багатьох з відкриттям ринку землі, тобто, свого роду, це предмет торгу між центральною і місцевими владами.
Якщо ж проєкт зарубають і ринок землі відкриється з липня цього року “як є”, тобто без законодавчого закріпленого за ОТГ права на землю, угіддями на мільярди зможуть розпоряджатися державні, а зовсім не місцеві органи влади.
Тому на місцях всіляко намагаються прискорити просування «свого» законопроєкту. АМУ звернулася до спікера ВР Дмитра Разумкова з проханням посприяти ухваленню проєкту, так як він «дасть громадам реальний шанс стати справжніми господарями своєї землі».
“Закон про вивезення чорнозему”
Але крім передачі землі на місця і усунення земельної бюрократії в проєкт №2194 зашили чимало скандальних норм.
Взяти хоча б пункт про те, що власник землі може переносити ґрунтовий покрив без спеціального дозволу.
Мова фактично йде про зняття верхнього родючого шару землі – чорнозему, який є найбільшою цінністю українського сільського господарства.
Проєкт вже охрестили “законом про вивезення чорнозему”. Фактично він дозволить торгувати чорноземом, причому, на відміну від закону про обіг сільгоспземель, не встановлює ніяких перешкод для іноземців.
Зараз дозвіл на зняття верхнього шару грунту є обов’язковим. Крім того, прописана відповідальність за знищення грунтового шару (компенсації – кілька десятків тисяч гривень на гектар, скажімо по Київській області – близько 60 тисяч).
У новому проєкті, “власники земельних ділянок та землекористувачі мають право здійснювати зняття та перенесення грунтового покриву виключно на підставі розробленого робочого проєкту землеустрою”. Але при цьому розробити такий проєкт може будь-яка приватна контора за показниками, які подає сам же замовник. Тобто фактично знімати чорнозем можна буде за документами, які власники самі ж і напишуть. Юристи підозрюють, що саме формулювання про наявність “робочого проєкту” залишили, щоб створити видимість контролю. Тоді як його як такого взагалі не залишається.
Важливо також, що якщо раніше умовою для видачі спеціального дозволу було проведення видобутку, геологічної розвідки, будівельних або інших робіт, то тепер зняття і перенесення родючого шару грунту буде обумовлено виключно бажанням власника ділянки, – відзначили в юридичній компанії KM Partners.
А якщо врахувати, що новий проєкт пропонує ще й анулювати агрохімічні паспорти, то вимоги щодо збереження родючих ґрунтів залишаться виключно на совісті власників земель, – кажуть юристи.
“Якщо вивезення землі вагонами – це маячня, то навіщо тоді все це в проєкті? Більш незворотнім, ніж продаж землі іноземцям, може бути тільки її вивезення”, – написав на своїй сторінці в Фейсбуці юрист KM Partners Максим Олексіюк.
Глава адвокатської компанії “Кравець і партнери” Ростислав Кравець говорить, що як раз “вивезення чорноземів вагонами” може здаватися не таким вже “маренням”, як здається на перший погляд. Оскільки на верхній шар ґрунту не поширюються всі ті обмеження, які перераховані для угідь (заборона на продаж іноземцям та квоти за обсягами).
Лазівка для іноземців
Що стосується продажу землі іноземцям, то тут теж можуть бути варіанти. Є пропозиції виключити з земельного кодексу пряму заборону передавати їм у власність землі сільськогосподарського призначення.
Тобто один з ключових пунктів анонсованої земельної реформи – заборону продавати землю іноземцям, новим проєктом можуть обійти.
“Особливо ймовірне просування цієї норми в світлі активної уваги влади до теми подвійного громадянства”, – говорить Ростислав Кравець.
“Тобто, таким чином буде виконано побажання того ж Світового банку, розширити коло потенційних покупців української землі”, – додав він.
Нардеп Олег Мейдіч заявляє, що законопроєкт “легалізує відчуження земель сільськогосподарського призначення, розширює можливості іноземців та осіб без громадянства набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення”.
Втім, автори проєкту потурбувалися і про орендарів. У проєкті прописане право постійних землекористувачів державної і комунальної землі (тобто нинішніх орендарів) на викуп ділянок у власність в розстрочку за нормативно-грошовою оцінкою (яка в кілька разів нижче ринкової) без земельних торгів.
Юристи KM Partners відзначають, що норми проєкту №2194 виписані таким чином, що вони обмежують право власника землі розпоряджатися нею.
“Долю більшості ділянок, що перебувають в оренді, фактично будуть вирішувати орендарі і пов’язані з ними особи”, – кажуть юристи.
Скажімо, такий дозвіл від орендарів потрібно буде отримувати при об’єднанні або дробленні земельних ділянок, їх відчуженні тощо. Не кажучи вже про те, що і право пріоритетного викупу – за орендарем.
У проєкті багато й інших спірних норм, які в разі їх прийняття, можуть породити цілий вал нових земельних схем. Причому, так як земельна тема “децентралізується”, в кожному регіоні і навіть місті схеми можуть бути свої.
“Складно буде відстежити в рамках країни, як розпорядяться землею тисячі ОТГ. А держава дає зрозуміти, що вона з цього процесу самоусунеться. Тобто кінців вже не знайти”, – додав економіст Олексій Кущ.
Тобто, залишається розраховувати лише на контроль з боку громадськості – що люди просто не дадуть роздерибанити землі. Але, як показує практика, громадський контроль в наших умовах спрацьовує далеко не завжди.
“Поки не готові до відкриття ринку”
Судячи зі всього, проходження земельних проєктів в Раді буде непростим. Що може стати приводом для відстрочки запуску ринку землі з 1 липня 2021 року.
Як заявив днями нардеп від СН Олексій Устенко в ефірі телеканалу “Україна 24”, повноцінний запуск ринку землі може бути відкладений. Так як Раді ще тільки належить розглянути важливі проєкти із земельного пакету.
“А якщо не будуть прийняті важливі законопроєкти, то як ринок запрацює? Тоді доведеться приймати будь-які законодавчі ініціативи з приводу перенесення дати початку земельної реформи”, – додав Устенко.
Очевидно, на це будуть робити упор противники земельної реформи.
А це на сьогоднішній день чи не більша частина аграрного ринку.
Фактично, обмеження щодо продажу землі на першому етапі (невеликі обсяги по 100 гектар і тільки приватникам) роблять процес не цікавим для двох найбільших потенційних категорій покупців землі – іноземців та великих українських агрохолдингів.
Агрохлдинги офіційно коментувати цю гарячу тему поки не хочуть.
За чинною схемою земельної реформи до 2024 року великий бізнес залишається сторонніми спостерігачем (купувати землю зможуть лише фізособи), а після цього – можуть купляти до 10 тисяч гектарів.
В теорії можлива схема, за якою великі агрохолдинги могли б скуповувати чорноземи, оформляючи їх на підставних осіб.
Але на практиці цю схему реалізувати буде дуже важко.
“Агрохолдингу доведеться збирати цілу армію підставних осіб, на яких можна оформити по 100 гектарів. Причому ризики втратити і гроші, і землю – колосальні. Швидше за все, вже через місяць-два фіктивні власники скажуть “спасибі” і вважатимуть ці наділи своєю власністю. Так що грати в ці схеми навряд чи хто погодиться”, – вважає член ради Земельного союзу України Сергій Біленко.
“Бізнес вже збудований під умови роботи на оренді. Але ми розглядали варіант відкриття ринку і в теорії могли б знайти джерела порівняно дешевих грошей, щоб придбати землю у власність. Але такої можливості за прийнятим законом немає. Скуповувати по 100 гектарів на приватних підставних осіб ніхто не буде. Щоб зібрати хоча б 10 тисяч потрібно 100 чоловік. А для земельного банку в 100 тисяч гектарів – тисяча фіктивних власників. Утримати цей масив, не втративши по дорозі значну частину землі, просто нереально”, – розповідав топ-менеджер одного з аграрних холдингів.
Що ж стосується покупки землі фермерами, то тут навряд чи буде бум.
“В минулому році була посуха, люди по оренді розрахуватися не могли. А якби земля була в кредиті і під заставою, що тоді? Можна взагалі на вулиці залишитися. Та й де взяти гроші навіть на 100 гектарів. Це як-ніяк 100 тисяч доларів. Я не настільки багато заробляю, щоб “зайві” 100 тисяч з кишені дістати. Тому поки купувати точно не буду”, – каже один з опитаних фермерів.
“В цілому ми готуємося до 1 липня, але не чекаємо, що відразу буде велика пропозиція з боку власників паїв. Щорічно орендна плата збільшується, і люди розуміють, що краще мати стабільний пасивний дохід, ніж відразу продавати свій пай”, – говорить інший підприємець.
Читайте також: Приборкання норовливих. Чи наважиться влада забрати у Курченка “Донецькоблгаз”
