Про скандальний законопроєкт №5600, який парламент нещодавно прийняв в першому читанні, не говорить хіба що геть далека від політики людина. Його охрестили “антиахметівським”, хоча насправді там багато податкових нововведень, що стосуються найрізноманітніших сфер бізнесу і пересічних громадян.
Одна з найбільш неоднозначних норм – про ПДВ на нерухомість. Вона вже наробила на ринку чимало шуму.
Нагадаємо: законопроєкт №5600 передбачає податок на додану вартість на все житло, крім того, що зводиться за бюджетний рахунок.
І з цього приводу є дві точки зору.
Перша йде від забудовників. Вони вже пророкують ринку колапс. Як стверджує глава Конфедерації будівельників України та великий забудовник (компанія “Новый век”) Лев Парцхаладзе, “збільшення податків не тільки не наповнить бюджет, а й призведе до катастрофічних наслідків”. Зокрема, він говорить про зростання цін на житло до 40%. При цьому цифра викликає питання, адже ПДВ – це тільки 20% до цінника.
Цікаво також, що прикидки по прийдешньому подорожчанню квартир істотно різняться. Так, за оцінками президента Асоціації фахівців нерухомості Юрія Піти, “забудовники будуть змушені підвищити вартість на 20% +”. Заступник мера Полтави, в минулому підприємець, Ігор Петриченко оцінює підвищення цінників на квартири на 7-13%. Тобто, як видно, цінові прогнози відрізняються в рази.
Чи не менше питань по вторинному ринку. Законопроєкт виписаний таким чином, що ПДВ виникає і при перепродажі старого житла. Що вже спровокувало справжню паніку серед власників квартир. Люди бояться, що їх змусять платити 20% на рівному місці.
“” Читайте також: VIP-голосування для Зеленського. Якою ціною Банкова змогла провести “олігархічні” закони
Друга точка зору – від ініціаторів законопроєкту.
Формально ПДВ на першу поставку нерухомості (тобто, перший продаж) є і зараз.
І, як пояснював глава профільного парламентського комітету Данило Гетьманцев, “законопроєкт лише передбачає механізм, який не дозволить забудовникам ухилятися від сплати ПДВ при продажу квартир. Тобто, для чесних забудовників економічно нічого не зміниться. А ось ухильники повинні будуть платити”.
Тобто, за версією ініціаторів законопроєкту, зараз забудовники просто розганяють тему з ПДВ, щоб аргументувати підвищення цін на квадратні метри. Тема підвищення цінників на нерухомість і так вже буквально висить в повітрі. Адже попит на квартири останнім часом сильно зростає.
Тим часом, українці активно вкладають “зайві” гроші в квартири і будинки, розраховуючи непогано заробити на оренді або перепродажу. Причому, якщо налякати ринок прийдешнім зростанням цін на 40%, можна спровокувати ажіотаж прямо зараз, щоб люди побігли купувати житло “поки не подорожчало”.
Розбиремося, що змінює законопроєкт №5600 у питанні ПДВ на нерухомість і як це відіб’ється на ринку і цінниках на квадратні метри.
Чи є зараз ПДВ на квартири і хто його платить?
Питання оподаткування об’єктів нерухомості прописане в розділі 5 Податкового кодексу.
Зокрема, за чинною нормою звільняються від податку на додану вартість такі операції з нерухомістю:
-
поставки житла, крім першої поставки. Перша поставка – це перша передача готового побудованого житла у власність, перший продаж реконструйованого житла, дачних і садових будинків. Але від ПДВ звільняється перша поставка доступного житла, яке будується із залученням державних коштів. Тобто, за чинним законодавством на першу поставку новобудов дійсно є ПДВ. Далі, при повторних перепродажах, його вже немає.
Але, як правило, перша поставка – це не продаж житла на ринку, а його передача від підрядника забудовнику.
“Тут ПДВ повинен враховуватися в ціні. Але при подальших операціях з цим об’єктом – податку на додану вартість вже немає”, – каже юрист податкового права ЮФ “Ільяшев і партнери” Ніна Бец.
ПДВ сплачується з ціни, за якою об’єкт передається від підрядника забудовнику. Як правило вона близька до собівартості об’єкта.
Але багато забудовників обходять і цю норму, тобто не платять ПДВ навіть при першій поставці житла.
“Справа в тому, що, якщо забудовник забирає у генпідрядника квартири і вводить об’єкт в експлуатацію, то він платить ПДВ, а коли віддає квартири фізособам ще до введення в експлуатацію, то податок на додану вартість платити не потрібно. У Податковому кодексі зазначено, що ПДВ виникає тільки на першу поставку готового добудованого житла, тобто, на недобудови ця вимога не поширюється. Тому всі забудовники намагаються “спихнути” квартири швидше, до введення будинку в експлуатацію, поки це просто квадратні метри, а не готовий об’єкт нерухомості”, – пояснив нам представник київської компанії-забудовника.
“У багатьох забудовників є цілі групи довірених фізосіб, на яких йде переоформлення квартир ще на етапі котловану, а потім ці квартири продаються іншим фізособам, вже реальним покупцям з переуступки прав. І ніякого ПДВ на жодному етапі не виникає. За такою схемою продаються тисячі квартир”, – говорить фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов.
Ще одна схема уникнення ПДВ – продаж нерухомості через інвестиційні фонди (випуск цільових облігацій, продаж майнових прав). Тобто, продається не об’єкт нерухомості, а цінні папери, які не обкладаються ПДВ.
Тобто, фактично левова частка нового житла потрапляє на ринок без ПДВ, – кажуть експерти.
Що хочуть поміняти по ПДВ на житло
Якщо ПДВ на нерухомість є і зараз, то чому пункт зі згадуванням податку на додану вартість в законопроекті 5600 наробив стільки шуму?
Справа в тому, що норму про ПДВ на житло в новому проєкті пропонується переписати.
Зокрема, дається таке формулювання:
Звільняються від оподаткування ПДВ операції з:
-
Першого постачання доступного житла, яке будується із залученням державних коштів.
Тобто, все інше житло, і первинка, і вторинка, обкладаються ПДВ і при першій поставці, і при всіх наступних. Причому, податок на додану вартість з’являється вже не тільки при передачі об’єкта від підрядника до забудовника, а й при продажу квартир покупцям-фізособам.
“Зараз на первинці ПДВ є при першій поставці, але потім він пропадає. У новому формулюванні податок на додану вартість буде при всіх наступних продажах – другому, третьому і так далі”, – каже Ніна Бец.
Тобто, виходить ПДВ виникає і на етапі передачі житла від підрядника до забудовника (перша поставка), і при продажу квартир забудовником приватним покупцям.
Але різниця в цінах, за якими квартири передаються від підрядника до забудовника, і потім виставляються на продаж, істотно відрізняється – приблизно вдвічі. Тобто, з продажу житла кінцевому покупцеві ПДВ вже буде набагато вищим.
По забудовникам вдарить ще одна норма проекту 5600 – про підвищення податків з продажу житла для приватних осіб – з кожного третього проданого за рік об’єкта доведеться платити майже 20% (ПДФО плюс військовий збір).
“Ця норма – це, по суті, удар не стільки по пересічним громадянам, які масово не скуповують і не перепродують квартири, скільки по так званим інвесторам, і по схемі забудовників з оформленням житла на фізосіб. І злам цієї схеми для багатьох компаній може виявитися дуже болючим” , – говорить Артюхов.
Тобто, тепер забудовники, навіть оформивши квартири на приватників, все одно попадають на ті ж 20%, або ж доведеться істотно роздувати штат “покупців” (оформляючи на кожного не більше двох квартир).
Наскільки реально подорожчає житло?
Чому забудовники в один голос заявляють про прийдешній колапс на ринку нерухомості і велике зростання цін – до 40% і навіть більше?
Адже ПДВ – це тільки 20%.
Справа в тому, що змінюється база нарахування податку. Якщо зараз – це вартість житла у підрядника (фактично собівартість), то буде – повна ціна, за якою квартира піде покупцеві і яка буде фігурувати в договорі купівлі-продажу.
А там цифри вже зовсім інші – вище в 2-3 рази. Адже в ці цінники закладається не тільки собівартість будівництва, а й інші витрати, скажімо, на інфраструктуру, оренду землі та інше.
“Забудовник ще платить оренду землі роками, поки оформляє забудову і будує. Також він будує інфраструктуру і т.д. І тут цікавий момент: усі ці витрати або без ПДВ, як, наприклад, оренда землі, або ПДВ при їх оплаті неможливо включити до податкового кредиту при продажу квартири. Тобто, якщо забудовник побудує дитсадок, дорогу, колектор, то ПДВ з цих витрат неможливо списати при оплаті ПДВ від продажу квартири, адже дитсадок і колектор формально до квартири відношення не мають. Тому ми отримуємо ситуацію, коли різниця між ціною формальної першої поставки житла забудовнику і ціною реалізації житла – дуже істотна”, – пише в своєму Фейсбуці Ігор Петриченко.
“По факту, держава хоче отримати свою частку не тільки з формальної ціни реалізації житла забудовнику, а й з усієї інфраструктури (дороги, дитячі садки, сквери і т.д.), яка йде”в комплекті” до квартири і включається в ринкову вартість. Саме це і буде сприяти підвищенню вартості житла”, – говорить Сергій Сароян, керівник компанії Perfomance Management.
У кінцевий цінник на житло закладаються і різного роду неформальні платежі, тобто, хабарі і відкати, а вони на будівельному ринку величезні. Частка таких “витрат” в квадратному метрі може досягати 10-15%.
У той же час є “бонус” – якщо зараз, коли під ПДВ тільки перша поставка житла, забудовник не може оформити на нього податковий кредит, то за новим проєктом така можливість з’являється.
“Приклад: забудовник заплатив (підряднику – ред.) 5000 гривень за квадрат плюс 1000 ПДВ. Цей ПДВ зараховується йому в кредит. Далі він вирішив накинути ще 5000 і продати. Ціна без ПДВ – 10 тисяч гривень, він виставляє житло за 12 тисяч з ПДВ. Коли ви купуєте житло, забудовник повинен заплатити ці 2 тисячі гривень до бюджету, але у нього є 1000 гривень кредиту. Тому він заплатить додатково не 2 тисячі, а тільки тисячу. Саме на цю суму збільшиться ціна житла, тому що попередньо сплачений ПДВ забудовник платить і без законопроекту 5600, і відшкодувати його не може”, – пояснює Петриченко.
Тому, за його підрахунками, сплата ПДВ по-новому дасть не 20% до ціни або більше (як прогнозують забудовники), а тільки 7-13%.
Але насправді, як каже Михайло Артюхов, у кожної компанії відсоток подорожчання житла буде різним – в залежності від того, які схеми вони використовують зараз.
У деяких квартири можуть подорожчати і на 45-50%, і навіть більше.
Але, крім математики від забудовників, є ще реальний ринок. І він навряд чи переварить таке величезне подорожчання. Тому, як вважає Юрій Піта, на етапі котловану ціни можуть вирости всього на 3-5%. Об’єкти на останній стадії будівництва (попит на які вище) можуть подорожчати до 20%.
Але будуть й інші наслідки. Михайло Артюхов каже, що багато об’єктів просто зупиняться.
“Великі забудовники ще якось переживуть цю ситуацію, а ось дрібні будуть змушені йти з ринку. Якщо закон приймуть, об’єкти, які на той момент будуть на початкових стадіях будівництва, забудовники можуть просто кинути або ж спробують продати більш фінансово стійким конкурентам. Таких “підвішаних” об’єктів може бути до 30% всіх новобудов”, – прогнозує Артюхов.
Також експерти не виключають, що забудовники почнуть економити на інфраструктурі, згорнуть програми розстрочок, тобто, спробують по максимуму позбутися зайвих витрат. Що не кращим чином позначиться на якості житла та умовах для покупців.
Чи будуть платити ПДВ на вторинному ринку?
Багатьох власників квартир новина про ПДВ на житло не на жарт налякала. Адже, якщо податок на додану вартість виникає вже і на вторинному ринку, то, виходить, платити 20% доведеться з продажу квартир і в нових, і в старих будинках.
Насправді, як пояснила Ніна Бец, приватних осіб нововведення по ПДВ не стосуються.
“Якщо людина виставить на продаж квартиру, без різниці, в новобудові чи в старому будинку, то ніякого ПДВ їй платити не потрібно. Фізособи в Україні не є платниками ПДВ”, – пояснила юрист.
Для приватників в проєкті 5600 є інші сюрпризи, зокрема, підвищення податку з кожної третьої проданої за рік квартири (18% ПДФО плюс військовий збір), а також введення податків на городи.
Проте, Юрій Піта прогнозує зростання цін і на вторинному ринку. Старе житло подорожчає “за компанію”, через підвищення цін на первинному ринку.
“Цінового дисбалансу не буде. При збільшенні вартості квартир на первинному ринку на 20%, вартість об’єктів на вторинному ринку може збільшиться, в залежності від об’єкта, як мінімум, на 10-15%”, – говорить він.
Зростання цінників відіб’ється на продажах – як на первинному ринку, так і на вторинному ринку. Адже доходи українців особливо не ростуть, взяти доступну іпотеку теж проблематично. Тому багатьом доведеться відкласти мрії про новосілля до кращих часів.
“ Читайте також: Відставка Авакова і фактор Кента. Чи зможе Монастирський контролювати вулицю
