Верховна Рада прийняла історичний закон про продаж сільгоспземель. Чого чекати учасникам ринку і Україні?
Спірний закон в смутні часи
Сталося те, чого одні чекали з надією, інші – з побоюванням, треті – з відвертим страхом. Верховна Рада прийняла в цілому законопроект №2178-10 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення”, це сталося пізно вночі, під кінець засідання – в присутності президента Володимира Зеленського.
Як відомо, з моменту винесення законопроекту в сесійну залу в лютому, депутати розбиралися з чотирма тисячами поправок, внесеними опонентами закону – насамперед депутатами від ОПЗЖ. Ці депутати – та й не тільки вони – наполягали, що законопроект повинен розглядатися або після всенародного референдуму (який його скоріше за все поховав би), або як мінімум в нормальному порядку на черговій сесії ВР. Однак у “слуг народу” була чітка установка: законопроект потрібно проголосувати в прискореному порядку, інакше Україні загрожує дефолт, так як вона на тлі епідемії втратить підтримку МВФ, який вимагав відкрити ринок землі.
За закон історичної значущості проголосували 259 депутатів. З числа яких 206 відносяться до фракції партії “Слуга народу”. Ще 23 голоси дала “Європейська солідарність”, 13 – партія “Голос”, 12 – депутатська група “Довіра”, ще п’ять віддали позафракційнв депутати.
Отже, по-перше, терміни запуску ринку землі відсунуті на 1 липня 2021 року. Нагадаємо, що попередня редакція законопроекту передбачала відкриття ринку з 1 жовтня вже нинішнього року.
Також закон передбачає, що до 1 січня 2024 року купувати землю у власність зможуть тільки фізичні особи – громадяни України. При цьому концентрація землі в одних руках (тобто у власності однієї людини) в перші два роки після запуску земельної реформи обмежена площею 100 га. З червня 2023-го – 10 тис. га, як і передбачалося початковим варіантом законопроекту.
З 1 січня 2024 року купувати землю буде дозволено також українським юридичним особам. Тут концентрація землі в руках одного власника обмежується 10 тис. га.
Орендарі земель, що працюють на них з правом користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу. Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.
Також, не будуть продаватися землі сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній та комунальній власності, а це близько 11 млн га.
Ціна продажу ділянок землі не може бути нижчою їх нормативної грошової оцінки. Дана норма буде діяти до 1 січня 2030 року – передбачається, що на той час в Україні вже сформується повноцінний ринок. Розрахунок за покупку ділянок буде можливий тільки в безготівковій формі.
Банки-лендлорды
Банки зможуть ставати власниками земельних ділянок тільки в рамках стягнення застави. Після цього банк повинен протягом двох років продати ділянку, що дісталася йому, на торгах. В даному випадку ми бачимо відразу два винятки з загальних правил.
По-перше, банкам буде дозволено одноразово мати у власності більше 10 тис. га і вони будуть мати можливість тримати їх два роки. Тобто банк може перетворитися в оператора земельного ринку.
Другий виняток: у банків, що оперують землею, можуть бути іноземні власники в капіталі. Тобто формально іноземці не отримують можливості довгострокового володіння сільгоспземлями в Україні, але зможуть (при бажанні) маніпулювати ринком в інтересах афілійованих з ними осіб.
Великий компроміс
Мабуть, найбільший компроміс влади з її опонентами – це те, як в прийнятому законі обставлений допуск іноземців до купівлі землі на території України. Він буде можливий тільки після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі (читай: ніколи).
Якщо не брати до уваги схеми з банками, обійти заборону буде не так просто: іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено купувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юридичних особах (крім як в статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Також заборона поширюється на компанії, які знаходяться у власності іноземних держав або офшорів, бенефіціарів яких неможливо встановити.
Але навіть якщо референдум і дозволить іноземцям купувати український чорнозем, то це точно заборонять робити юридичним особам, учасниками (бенефіціарами) яких є громадяни держави-агресора. Заборонять і іноземним фізичним особам, щодо яких застосовані санкції – і тут навіть референдум не допоможе. Також іноземним громадянам забороняється покупка земельних ділянок в 50 км зоні від державного кордону України.
Передісторія і критика
5 березня Владимир Зеленский на зустрічі з полтавським бізнесом заявив, що земельна реформа в країні буде однозначно доведена до кінця. “Ринок землі є можливість відкрити в жовтні, якщо буде прийнятий закон. Якщо будуть всі реєстри, кадастри, якщо все буде готово, оцифровано, – тоді він відкриється. Хаосу ніякого не буде. Якщо не будуть готові всі кадастри, а значить, мине якийсь час, і вони будуть готові, тому що ми доведемо цю реформу до кінця, однозначно”, – підкреслив він.
За словами президента, з часом земельна реформа призведе до того, що українці зможуть заробити гроші на цьому активі. “Я впевнений, що як тільки буде прийнятий цей закон, ви побачите, що не буде страйків, ви побачите, що з’являться гроші. Правда, яка буде ціна? Але я думаю, що з часом буде збільшена ціна на землю, і українці зароблять гроші. Мені так здається.”, – сказав Зеленський.
Втім, питання “приведення в порядок” кадастрових даних може виявитися фатальним для нового закону. Тому що тут може виникнути просто божевільна кількість конфліктів, які потребуватимуть судового вирішення. А земельні тяжби, як свідчить світова практика, можуть тягнутися десятиліттями і навіть століттями.
Вистачає й іншої критики. Наприклад, екс-міністр економіки Тимофій Милованов на своїй сторінці у Facebook розкритикував озвучений президентом підхід до земельної реформи. На його думку, нова модель ринку землі – це не реформа, а її імітація. Зберігається тіньовий ринок землі, а люди, які працюють на землі, не захищені від рейдерства. При цьому державна земля розкрадається: приблизно половина такої землі нібито виведена з державної власності за період дії мораторію. А нова редакція закону про обіг землі, на думку екс-міністра, не вирішує жодної з цих проблем.
“Агрохолдинги продовжують рости, люди не отримують справедливу вартість за свою землю, громади недоотримують податки, буде менше інвестицій ніж могло бути, а можливість схем безоплатної приватизації державної землі продовжить існувати, – вважає Милованов. – Зміна формату ринку землі знову відкидає Україну в розвитку як мінімум на кілька років”.
Опонентом Тимофія Милованова виступив фінансовий аналітик Олексій Кущ. На його думку, відстрочка великомасштабних продажів землі – благо для фермерів, які зможуть накопичити капітал для подальшої покупки гектарів.
“У фермера залишиться шанс перемогти в боротьбі за право користування землею, конкуруючи ставкою оренди, в той час як при конкуренції у вигляді ресурсів на покупку у нього немає шансів. Спочатку потрібно знизити ставки по кредитах і створити фінансовий механізм підтримки, а потім займатися гігантоманією” , – вважає експерт.
На думку ж Милованова – все навпаки. “Механізм фінансової підтримки був розроблений… Перше, компенсація відсоткових ставок за кредитами на покупку землі. Для фермерів ставки становили б 3-5% в гривні. Це прекрасний відсоток, – пише він. – Сума компенсації обмежена, щоб підтримка була тільки для малих і середніх фермерів. Друге, державний фонд гарантування кредитів. Для того щоб кредити могли отримати ті малі фермери, у кого немає кредитної історії. Обмеження до 500 га”.
Напевно відкриття ринку землі викличе ще чимало контроверсійних запитань, до об’єктивного розгляду та аналізу яких ми ще на раз повернемося.
Читайте також: Як банки кредитуватимуть фермерів для купівлі землі
